Cartea tehnică a construcției este documentul complet realizat de dirigintele de șantier. În cuprinsul cărții tehnice a construcției se regăsesc toate actele unei construcții, de la proiectul acesteia, până la actul de recepție. La finalul lucrărilor aceasta este predată de dirigintele de șantier dezvoltatorului care ulterior o predă proprietarului sau proprietarilor.
Cartea construcției reprezintă radiografia unei clădiri, de la faza de proiect și până la stadiul final. În anumite situații, documentul nu este realizat sau nu este complet. În aceste condiții, există posibilitatea reconstituirii documentului, fapt care implică analize, expertize, evaluări tehnice și studii care, prin metode specifice, pot stabili detaliile pe care trebuie să le conțină acest act.
Cartea tehnică a construcției, dispoziții legale
Conținutul obligatoriu pe care trebuie să-l aibă cartea tehnică a construcției sunt stabilite prin dispoziții legale. Astfel, Legea nr. 10 din 1995, cu modificările și completările ulterioare și Regulamentul privind recepția construcțiilor, din 2017, stabilesc punct cu punct documentele pe baza cărora se realizează cartea tehnică a construcției.
Legea prevede o serie de responsabilități pentru constructor și pentru proprietar, care trebuie bifate concomitent cu lucrările de construcție. Nerespectarea prevederilor legale se sancționează cu amendă care poate ajunge la 10.000 de lei, pentru construcțiile de tip bloc sau ansamblurile rezidențiale realizate de același constructor.
Una dintre obligațiile constructorului (respectiv ale dirigintelui de șantier sau dezvoltatorului) este aceea de a înmâna proprietarului o copie a cărții tehnice, la momentul achiziției de către acesta a unui apartament într-un ansamblu rezidențial. Se sancționează și omisiunea de a completa și redacta cartea tehnică. Totodată este bine de știut că și locuințele individuale, din ansambluri rezidențiale, construite după 1995, indiferent de suprafața locuibilă, zona urbană sau rurală, trebuie să dețină o carte tehnică a construcției.
Rolul cărții tehnice
Sunt mai multe motive pentru care legea a impus realizarea cărții tehnice. Cele mai importante sunt:
- blocarea și prevenirea ridicării unor construcții ilegale;
- blocarea vânzării celor construite ilegal;
- limitarea și blocarea construirii unor imobile neconforme cu standardele de siguranță în vigoare;
- limitarea amplasării construcțiilor în zone cu risc sau care nu sunt destinate acestui scop.
Asumarea cărții tehnice a construcției
Cartea tehnică a construcției include o fișă de date sintetice, care conține parafa proiectantului, identitatea verificatorilor atestați pentru proiect, precum și numele executantului construcției.
În mod explicit se menționează numele șefului și al dirigintelui de șantier, al experților tehnici și al membrilor din comisiile de recepție, precum și data calendaristică de începere și finalizare a lucrărilor, data recepției fiecărei etape din procesul de construcție și a recepției finale.
Ce construcții sunt scutite de obligativitatea cărții tehnice
Legea exceptează de la necesitatea întocmirii cărții tehnice a construcției următoarele:
- casele P+1, construite în mediul urban sau rural;
- casele construite în regie proprie;
- construcțiile fără importanță, cele minore, anexele, precum și unele spații destinate depozitării;
- unele tipuri de construcții cu destinație specială, temporară.
Nu sunt scutite construcțiile de tip P și P+1 din ansamblurile rezidențiale, indiferent dacă sunt în urban sau rural. Dacă acestea nu au întocmită o carte tehnică, dezvoltatorul este obligat să le reconstituie.
Au nevoie de carte tehnică a construcției imobilele cu două niveluri destinate locuirii. Pentru acestea este valabilă o variantă redusă a documentelor. Cartea tehnică trebuie să conțină doar autorizația de construire și procesul verbal de recepție.
Pentru construcțiile individuale, destinate locuirii, cu mai mult de două etaje, dar care nu sunt în categoria blocurilor, pe lângă cele de mai sus, se adaugă și procesul verbal final de recepție, la expirarea perioadei de garanție.
Ce conține cartea tehnică a construcției
Cartea construcției cuprinde toată documentația de bază, care începe cu etapa de proiect și avizare și se termină cu recepția finală a lucrării.
Cartea tehnică a construcției include următoarele capitole:
- proiectarea;
- execuția tehnică, plus avizele de construcție;
- recepția construcției;
- exploatarea, întreținerea, repararea și urmărirea comportării în timp, plus un jurnal al evenimentelor.
Cartea tehnică a construcției – capitolul proiectare
Documentația acestei secțiuni include actele referitoare la proiectarea, amplasarea construcției, dar și la terenul pe care aceasta este ridicată. La acestea se adaugă avizele și acordurile care au stat la baza întocmirii proiectului, dar și caietul de sarcini privind execuția lucrărilor și breviarul de calcul pentru costurile pe segmentele de specialități legate de construcție.
Un capitol distinct trebuie să includă indicarea explicită a diferențelor constatate în teren, față de detaliile de execuție inițiale ale proiectului și soluțiile găsite.
Capitolul execuție
Secțiunea cuprinde documentele tehnice privind execuția lucrărilor. Sunt incluse aici avizele și autorizațiile de construire, date tehnice și de proprietate asupra terenului pe care este amplasată construcția, respectiv detalii topometrice specifice.
Se adaugă rezultatele testelor de calitate, efectuate pe parcursul executării lucrărilor și jurnalul de șantier.
În cartea tehnică trebuie să se regăsească:
- procesele-verbale de recepție a terenului;
- detaliile tehnice referitoare la fundație;
- informații legate de elementele tehnice ale suprastructurii;
- procesele-verbale pentru fiecare dintre etapele construcției;
- expertizele tehnice periodice;
- concluziile constatărilor de verificare în teren;
- cercetările suplimentare și concluziile acestora, apărute în timpul realizării construcției, și motivele care au stat la baza lor;
- jurnalul principalelor evenimente;
- declarațiile de conformitate și agrementele tehnice referitoare la materialele folosite.
Aici se anexează și toate documentele cu privire la modificările aduse proiectului inițial, pe perioada execuției. Sunt vizate diferențele care se referă atât la planul, compartimentarea și structura casei, cât și la dotările suplimentare ce nu au fost menționate inițial în proiect.
👉 Construcții fără autorizație. Ce ai voie să construiești
Capitolul recepție se stipulează în cartea tehnică a construcției
La finalizarea lucrărilor de construcție se realizează procesele-verbale de recepție. La acest capitol, se înscriu și mențiunile de conformare, cu anumite completări care au apărut ulterior fazei de proiectare și avizare, precum și dovada implementării lor. La toate acestea, se adaugă orice alte acte considerate necesare ca urmare a recepției.
Capitolul exploatare
Secțiunea cuprinde toată documentația tehnică privind urmărirea comportării, în exploatare, a construcției și intervențiile necesare în timp pentru întreținerea acesteia, precum și instrucțiunile de exploatare și întreținere.
Se adaugă lista prescripțiilor de bază care trebuie respectate pe timpul exploatării și documentația ce stabilește detaliile construcției ce trebuie urmărite în timpul exploatării.
La acest capitol sunt menționate și deficiențele constatate după recepția lucrărilor și măsurile de intervenție luate, consemnate într-un proces-verbal de remediere a defectelor.
În cazul unor construcții speciale, precum și al celor destinate publicului și al blocurilor, se adaugă și datele referitoare la planul de urmărire specială a construcției. Cartea tehnică a construcției va include procesul-verbal de predare-primire a instalațiilor de măsurare a evoluției în timp a construcției. Acesta este realizat între executantul construcției și beneficiar.
👉 Ce trebuie să știi când cumperi un teren
Jurnalul construcției
O rubrică specială din cartea tehnică a construcției cuprinde un jurnal al evenimentelor care au legătură cu respectiva construcție (efectele inundațiilor, cutremurelor, deteriorări, reparații ale structurii și așa mai departe).
Perioada de garanție
Cartea tehnică a construcției face referire și la perioada de garanție a construcției. Perioada este stabilită între constructor și beneficiar, pentru fiecare tip de construcție.
Perioada de garanție a construcției este cuprinsă între data recepției și terminarea lucrărilor de corectare a eventualelor deficiențe constatate la recepție, pentru un interval de timp (de regulă, 5-10 ani). Termenul pe care îl acordă drept garanție constructorul este precizat explicit în contractul dintre acesta și beneficiar, respectiv proprietar.
În această perioadă de garanție, constructorul are obligația înlăturării, exclusiv pe cheltuiala sa, a tuturor deficiențelor apărute ca urmare a nerespectării clauzelor și specificațiilor din proiect sau a prevederilor tehnice cerute de proiect.
Cartea tehnică a construcției se păstrează atât timp cât există construcția, respectiv până la demolarea sa, iar după aceea, documentația se predă spre păstrare la arhiva unității administrativ-teritoriale pe raza căreia s-a aflat.
Sursa foto:123rf.com
