Ce trebuie să știi când cumperi un teren

Dacă te-ai decis să cumperi un teren intravilan sau extravilan, sunt câteva aspecte care trebuie avute în vedere și pe care este obligatoriu necesar să la verifici. De aceste amănunte depind în foarte mare măsură realizarea planurilor tale ulterioare, care pornesc de la acest prim pas, respectiv acela de a cumpăra un teren. 

Decizia de a cumpăra un teren este una dintre cele mai importante trei investiții, alături de casă și mașină, deci tot procesul trebuie abordat echilibrat și în etape, fără grabă și cu o atentă cântărire a fiecărui detaliu important. 

Perioada optimă ca să cumperi un teren

Pentru un teren intravilan, poate fi potrivită orice perioadă din an, dar pentru un teren extravilan lunile aprilie-mai sunt cele potrivite. De regulă terenurile extravilane care sunt puse la vânzarea nu sunt lucrate, astfel că perioada de început a vegetației este ideală pentru a-ți da seama de calitatea solului. 

Mai mult, în funcție de vegetația spontană sau de cultura aflată pe terenul respectiv îți pot da seama de randamentul pe care acesta îi poate oferi, de potențial și, nu în ultimul rând de destinația optimă pe care acesta o poate avea. 

Poate fi un argument și faptul că valoarea terenurilor oscilează pe parcursul unui an, iar primăvara, statistic, au cele mai mici valori. 

👉 Suprafața construită și suprafața utilă. Ce sunt și ce valoare au

Ce trebuie să analizezi dacă cumperi un teren pentru casă

Sunt câteva elemente pe care trebuie să le verifici când cumperi un teren pentru a-ți construi o casă. 

Intravilan, în zonă construibilă

Ca să construiești o casă vei avea nevoie de autorizație de construire, iar aceasta se poate elibera doar dacă terenul respectă câteva condiții. Dintre acestea cea mai importantă, pe lângă aceea ca terenul pe care-l cumperi să fie în intravilan, este ca acesta să fie construibil. 

Nu se pot realiza construcții în zonele de protecție, în zonele cu utilități publice (rețele de gaz, apă linii de înaltă tensiune, perimetrul transformatoarelor electrice etc). 

👉 Casă individuală. Avantaje și dezavantaje

Tipul de construcție posibilă 

Suprafața de teren necesară se stabilește și în funcție de preț și loc, dar trebuie să corespundă și planurilor tale legate de proiectul efectiv al casei. În plus, terenul pentru casă trebuie să aibă o suprafață minimă, stabilită prin lege. Trebuie să existe o anume distanță între casa ta (viitoarea ta casă) și imobilele din jur. Distanța aceasta se ia în calcul numai dacă există construcții, primul care ridică o casă într-o viitoare zonă rezidențiale fiind scutit de unele obligații.

Pe un teren intravilan există posibilitatea de a construi în trei moduri diferite. Fiecare depinde în cea mai mare măsură de suprafața parcelei și de construcțiile învecinate.

Cele trei variante posibile sunt: 

• Construire în regim de ocupare izolat, atunci când casa pe care urmează să o construiești nu este lipită de niciun vecin, însă trebuie să respecte anumite distanțe față de laturile terenului. Suprafața minimă a unui teren pentru a fi construibil în acest regim este de 200 mp, iar deschiderea minimă la frontul stradal este de cel puțin 12 metri.
• Construire în regim cuplat, situația în care casele vor fi alipite la calcan, două câte două. Suprafața minimă este de 200 mp, iar deschiderea pe care trebuie să o aibă acest tip de teren pentru a putea construi este de 12 metri la stradă.
• Regimul de construire înșiruit presupune ca toate clădirile să fie lipite una de cealaltă, creând un front continuu la stradă. Suprafața minimă a terenului pentru a putea construi este de 150 mp, iar frontul la stradă poate fi de cel puțin 8 metri.

Toate aceste norme sunt valabile pentru zonele parcelate unde există terenuri de vânzare destinate construcției de case individuale. Reglementările sunt riguroase în intravilanul urban și ceva mai permisive în intravilanul rural. Reglementările sunt obligatorii în zonele cadastrate și în cele în care există un Plan Urbanistic Zonal.  Din nou, în rural, normele care reglementează deschiderea la drum și suprafața terenului nu sunt la fel de riguroase. Regimul de construire este de cele mai multe ori unul izolat. Rămâne însă valabilă condiția unor suprafețe minime de cel puțin 200 mp. 

La ce trebuie să fii atent când cumperi un teren

Poziția, calitatea solului, vecinătățile, concordanța între proiectul de casă pe care-l ai în plan și forma terenului, sunt toate elemente importante de care trebuie să ții seama când cumperi un teren. 

Este fundamental să cumper un teren atunci când ai cel puțin două variante de planuri de casă. Acestea nu trebuie să fie creionate în amănunt. Este însă obligatoriu să știi – și să rămână stabilit – amprenta la sol, înălțimea și orientarea ferestrelor. Acestea sunt elemente de care ții cont, în principal atunci când alegi și cumperi un teren pentru casă. 

Urmărește și analizează următoarele aspecte: 

• orientarea cardinală – de acest fapt depinde gradul de însoțire al casei, poziția ferestrelor, chiar și panta acoperișului; 
• relația cu relieful din jur – un teren aflat la poalele unui deal, de exemplu poate fi afectat de viituri, un teren în pantă poate prezenta riscul alunecărilor, iar cel aflat pe malul unui râu/lac, poate fi inundat; 
• construcțiile vecine – sunt un element orientativ puternic care te poate ajuta;
• vegetația învecinată – contribuie la stabilitatea solului sau poate fi supusă exploatărilor viitoare; 
• panta terenului, de exemplu, o casă pe teren în pantă are avantaje dacă panta coboară spre sud, pentru că locuința va beneficia de mai multă lumină; 
• orientarea laturii lungi a parcelei de teren trebuie să fie ideal spre sud sau sud-est, pentru a avea o însorire optimă (pentru a clarifica acest detaliu contează și construcțiile din jur, înălțimea lor și alte detalii). 

Verifică cu atenție vecinătățile înainte să cumperi un teren în rural

În mediul urban lucrurile par mai simple. Singura problemă poate să fie gradul de compatibilitate pe care-l ai cu vecinii. În rural lucrurile pot fi puțin mai complicate. 

Mediul rural este în plină evoluție. Nu lua în calcul informațiile care spun că lumea pleacă din rural spre oraș. În fapt, trendul este exact pe dos, oamenii pleacă din orașele aglomerate spre zonele rurale din apropierea marilor orașe. Tendința este reală și, sunt foarte mari șanse să se amplifice, prin dezvoltarea infrastructurii rutiere și a rețelelor de utilități. Chiar dacă în orașe se construiește cel mai mult, zonele rurale sunt în mare avânt. 

Tocmai pentru evoluția este mult mai alertă în rural ia în calcul, înainte să cumperi un teren în astfel de zone următoarele:  

• este sau nu o locație favorabila pentru următorii 10-15 ani. Ia în calcul accesul la școală, instituții sanitare, mijloace de transport în comun și alte facilități. De fiecare dată gândește în perspectivă;
• este sau nu expusă zona la trafic intens, există potențial industrial în zonă sau pentru construcția de fabrici, ferme sau orice poate polua sau emana miros neplacut; un astfel de „progres” va duce la scăderea dramatică a valorii terenului și casei;   
• riscurile potențiale ale zonei: cutremure, alunecări de teren, defrișări, alte construcții industriale pe cursuri de apă. 

Nu poți niciodată anticipa totul, dar unele dintre acestea pot fi evaluate și prevăzute. Și nu omite să iei în calcul și potențialul de dezvoltare al zonei, care în timp poate deveni înfloritoare și, deci, va spori investiția pe care o realizezi.   

Cumperi un teren cu acces la utilități sau nu

Accesul la utilități este cea mai importantă condiție pentru parcela de teren. 

Utilitățile esențiale sunt electricitatea și posibilitatea de racordare la rețea și accesul la apă. La fel de importante, dar gestionabile sunt canalizarea și accesul la rețeaua de gaze. Acestea din urmă pot fi înlocuite cu fosă septică și cu sisteme alternative de încălzire (lemn, electricitate, pompe de căldură). Pe lista de utilități indispensabile azi se numără accesul la cablu de internet și televiziune. 

Ia în calcul și distanța dintre conductele principale de apă, gaz, canalizare și locul unde va fi casa ta. Toate vor fi incluse în bugetul total.  

Un element important care nu trebuie omis este accesul la respectiva parcelă. Sunt situații când parcela ideală este inaccesibilă din drumul principal. Vei primi ceea ce numește drept de servitute pe terenul vecinului, pentru acces. 

Cum verifici calitatea solului când cumperi un teren

Fundația casei este esențială pentru toată construcția, iar rezistența acesteia depinde de calitatea solului. În consecință este imperios necesar un studiu geologic pentru a identifica calitățile solului, înainte de a cumpăra un teren. Nu este necesar să faci acest demers pentru toate terenurile. Este necesar doar pentru acolo unde condițiile corespund cu nevoile și așteptările tale. 

De studiu geologic ai nevoie oricum pentru proiectul de casă și pentru calculele de fundație. Este esențial să verifici solul, mai ales pe parcelele goale, pe terenurile virane și pe cale din rural. Eviți surpriza de a cumpăra o groapă de gunoi acoperită cu un strat de pământ, o zonă cu pânză de apă freatică la suprafață sau o zonă cu solul instabil. 

Ce trebuie să analizezi dacă cumperi un teren pentru culturi

Cele mai importante elemente de luat în calcul atunci când cumperi un teren pentru culturi sunt: 

• potențialul regiunii; 
• evoluția acesteia anticipată pentru un interval de 10-20 de ani; 
• accesul la drumuri și alte căi de transport

Tot pe lista cu detalii pe care trebuie să le verifici când cumperi un teren se află:

• vecinii;
• marginile terenului, în cazul unui teren agricol;
• calitatea pomilor, într-o livadă;
• valoarea impozitelor pentru respectiva zonă.

Nu uita să verifici când cumperi un teren și dacă poți obține autorizație de construire și care sunt costurile acesteia.

Cumper un teren pentru livadă

Dacă îți dorești să pornești la drum cu o nouă cultură de pomi fructiferi, trebuie să verifici câteva aspecte importante întrucât investiția în pomicultură este considerabilă. Amplasarea livezii de pomi se face doar în zone cu maximul de condiții pentru creștere și rodire. Alegerea terenului se va face în funcție de fertilitatea solului, care trebuie să fie foarte ridicată. Se preferă solurile cu textură mijlocie, lutoasă, luto-nisipoasă și chiar nisipoasă, permeabile, cu pH cuprins între 4,7 și 9,3.

Din punct de vedere al pantei, sunt foarte bune terenurile cu pantă ușoară de 3-6%, ce permit o bună întreținere a solului, cât și un transport ușor al fructelor. Livezile de pomi pot fi amplasate în condiții bune și pe terenul cu pantă de 6-12%. Este bine ca orientarea rândurilor să fie pe direcția curbelor de nivel. Sunt bune și pante de până la 18-20%, cu condiția ca acestea să fie uniforme.

Un aspect esențial la înființarea unei livezi este sursa de apă necesară la stropiri și la udatul pomilor, mai ales în zonele cu precipitații reduse în timpul anului. Sunt excluse de la plantare terenurile excesiv de umede și fără drenaj, ca și cele cu nivel freatic sub 1,5 m. E important ca pânza freatică să nu fie la suprafață pentru a nu inunda terenul în perioadele ploioase îndelungate.

De asemenea, evită pe cât posibil un teren poziționat într-o zonă unde se manifestă brumele târzii de primăvară și înghețurile timpurii de iarnă.

Un alt capitol fundamental – pe care-l vom aborda într-un articol viitor – este cel referitor la actele necesare și modul în care verifici onestitatea vânzătorului.

Sursa foto: 123rf.com