Suprafața construită și suprafața utilă sunt elementele principale în evaluarea unei construcții. Aceștia sunt termenii des întâlniți atunci când sunt prezentate locuințele indiferent dacă este o casă individuală sau un apartament. Lor li se adaugă și suprafață locuibilă. Fiecare se referă la arii individuale ale unui imobil. Toate sunt importante din punct de vedere tehnic, dar unele dintre ele arată exact numărul de metri pătrați ce pot fi folosiți pentru locuire.
Ce este suprafața construită
Suprafața construită se mai numește și suprafața construită la sol sau amprenta la sol a unui imobil și este exprimată în metri pătrați. Aceasta reprezintă aria construită la nivelul solului sau, altfel spus, amprenta la sol a acesteia, raportat la planul fațadei.
În aria suprafeței construite nu sunt incluse terasele descoperite care depășesc planul fațadei, scările și platformele de acces în imobil. Proiecția la sol a balcoanelor acoperite, a căror cotă de nivel este sub 3,00 metri de la nivelul solului, și a logiilor închise ale etajelor este inclusă în suprafața construită.
Aria construită desfășurată este suprafața desfășurată a tuturor planșeelor și este importantă pentru toate construcțiile etajate (case individuale, blocuri). De cele mai multe ori, este un multiplu al suprafeței construite.
La calculul suprafeței construite desfășurate nu sunt luate în calcul suprafețele subsolurilor cu înălțimea de până la 1,80 metri. Nu sunt incluse nici cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor. Spațiile tehnice și suprețele balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, nu sunt însumate. La fel și în cazul podurilor. Podul poate fi zonă locuibilă doar prin amenajare. Aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare și zona de protecție betonată de 80 de centimetri din jurul construcției, la nivelul solului (așa-numitul trotuar de protecție) șint excluse sun totalul suprafeței construite.
Suprafața construită a unei clădiri este baza de calcul pentru stabilirea impozitului anual, pe care proprietarul trebuie să îl plătească. În cazul apartamentelor, este vorba despre suprafața construită a acestora. Pentru casele individuale cu unul sau mai multe etaje, se ia în calcul suprafața construită desfășurată, conform datelor din planul cadastral.
👉 Casă individuală. Avantaje și dezavantaje
Ce spune Legea Locuințelor despre suprafața utilă
Legea Locuințelor din 1998, în vigoare și azi are o serie de normel pe care constructorii și dezvoltatorii proiectelor imobiliare sunt obligați să le respecte. Normele sunt cerințele minimale pe care trebuie să le îndeplinească o locuință, în ceea ce privește suprafețele și regulile de construire, astfel:
- Locul de luat masa poate fi adăugat bucătăriei sau camerei de zi, în funcție de modul de compartimentare. Acesta trebuie marcat ca atare.
- Înălţimea minimă a camerelor de locuit este de 2,55 m.
- Suprafaţa locuibilă este aria desfășurată a încăperilor de locuit și cuprinde doar camera de zi și dormitoarele.
- Suprafaţa utilă a locuinţei este suma tuturor suprafeţelor și cuprinde: camera de zi, dormitoare, zona sanitară (baia), bucătăria, spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei (holuri), din care se scade suprafața aferentă pereţilor despărțitori.
- Nu intră în calculul suprafeței utile: logiile, balcoanele și pragurile uşilor.
- Lăţimea minimă de circulaţie a coridoarelor şi a vestibulului din interiorul locuinţei este de minim 1,2 m.
- În funcţie de amplasamentul construcţiei, suprafeţele construite pot avea abateri în limitele de +/-10%.
Norme pentru suprafețele minime
Legea impune suprafețe minime pe care îi poate avea o încăpere în funcție de numărul de camere. Valorile sunt exprimate în metri pătrați, așa cum sunt impuse de Legea Locuinței.
| Număr de camere | Camera de zi | Dormitor | Bucătărie și loc de luat masa | Încăperi sanitare | Zone de depozitare | Suprafața utilă | Suprafața construită |
| 1 | 18.00 mp | – | 7,50 mp
(din care 2.50 mp loc de luat masa) |
4.50 mp | 2.00 mp | 37,00 mp | 58,00 mp |
| 2 | 18.00 mp | 12.00 mp | 8.00/3.00 mp | 4.50 mo | 2,00 mp | 52,00 mp | 81,00 mp |
| 3 | 18.00 mp | 22.00 mp | 8.50/3.00mp | 6,50 mp | 2,50 mp | 66.00 mp | 102,00 mp |
Suprafața care interesează în mod special este este cea utilă. Mai simplu spus, aceasta este cea pe care se poate călca, iar la această suprafață trebuie raportată valoarea unei locuințe. Balconul nu este suprafața utilă. Formula „suprafață utilă totală”, utilizată de dezvoltatori, și care include și suprafața balconului, nu există ca termen sau noțiune în lege.
Este bine de știut că legea permite abateri de +/- 10% la toate normele, ceea ce le oferă constructorilor posibilitatea de a oferi spre vânzare locuințe cu suprafața utilă sub standarde.
Cât de mică poate fi o suprafață utilă mare
Valoarea reală a unei locuințe, indiferent de tipul ei, este cea dată de suprafața construită. Noțiunile de suprafața utilă și utilă totală sunt irelevante pentru cel locatar. Totuși, statisticile, articolele, inclusiv analiza bancară pentru creditele imobiliare se fac raportat la prețul unui metru pătrat util.
Suprafața utilă a unei locuințe este cea care dă valoarea reală a metrului pătrat. Aceasta este singura care poate face o comparație corectă între valorile pe metru pătrat.
Valoarea metrului pătrat trebuie raportată la:
- calitatea finisajelor (mai ales în cazul locuințelor noi);
- poziție;
- facilitățile zonei și alte detalii care țin de viața de zi cu zi (servicii, căi de acces).
Legile ce reglementează principiile de bază în domeniul construcției de locuințe, dar nu prevăd niciun fel de consecințe contravenționale pentru dezvoltatorii care nu le respectă. Singurii care pot sancționa este cumpărătorul, refuzând achiziția.
Conform datelor Institutului de Statistică, suprafețele loucuibile din România sunt cele mai mici din toată Uniunea Europeană. În prezent sunt la cel mai mic nivel din ultimi 20 de ani. Adică, mai simplu spus, apartamentele sunt din ce în ce mai mici, astfel că de la o medie de 76 de metri pătraţi pentru o locuinţă nouă în anii 2010-2013, s-a ajuns la o suprafață medie de puțin peste 61 metri pătrați în 2020-2021 pentru un apartament cu aceeași compartimentare.
A face diferența corect între suprafața utilă și cea construită este foarte important nu doar pentru constructori, ci și pentru cumpărători, în condițiile în care la aceste arii trebuie raportate corect atât prețul pe metrul pătrat construit, cât și confortul pe care îl va oferi locuința.
👉 Cum scapi de umiditatea din casă
Sursa foto: 123rf.com
